O que significa comprar na planta?
Comprar na planta consiste em celebrar um contrato de
promessa de compra e venda para adquirir uma unidade autônoma (apartamento,
casa ou sala comercial) antes ou durante a construção do empreendimento. A
negociação é realizada com base no projeto arquitetônico, no memorial
descritivo e na documentação de incorporação registrada em cartório.
Vantagens
Preço mais acessível no lançamento
Em geral, o valor do imóvel na planta é inferior ao de uma
unidade pronta equivalente na mesma região, uma vez que o comprador assume
parte dos riscos e a espera decorrente do período de obra.
Condições de pagamento facilitadas
Durante a obra, as incorporadoras costumam oferecer
parcelamento direto, sem a necessidade imediata de financiamento bancário. O
comprador arca com um sinal (entrada) e parcelas mensais e intermediárias ao
longo da construção.
Potencial de valorização
Ao longo da construção — cujo prazo costuma variar de 24 a
36 meses —, o imóvel tende a se valorizar, especialmente em regiões em expansão
urbana ou com melhorias na infraestrutura local.
Possibilidade de personalização
Em diversos empreendimentos, é possível solicitar
modificações no projeto original (como alteração na distribuição interna dos
cômodos, pontos elétricos/hidráulicos ou substituição de acabamentos) antes da
conclusão da estrutura.
Imóvel novo e garantias legais
Imóveis novos contam com proteções estabelecidas pelo Código
de Defesa do Consumidor (CDC) e pelo Código Civil. A construtora responde por
vícios aparentes e ocultos, bem como pela solidez e segurança da edificação
pelo prazo de 5 anos (Art. 618 do Código Civil).
Riscos e Desvantagens
Atraso na entrega da obra
Trata-se de um dos problemas mais recorrentes. A legislação
brasileira (Lei nº 13.786/2018) valida a cláusula contratual que prevê prazo de
tolerância de até 180 dias corridos para a entrega. Atrasos que ultrapassem
esse limite geram direito a indenizações ou à rescisão contratual com devolução
integral dos valores pagos.
Risco de falência ou recuperação judicial da
incorporadora
Caso a incorporadora enfrente severas dificuldades
financeiras, a obra pode ser paralisada. Para mitigar esse risco, é essencial
verificar se o empreendimento possui Patrimônio de Afetação (Lei nº
10.931/2004), mecanismo que segrega os bens da obra do patrimônio geral da
empresa, impedindo que o projeto responda por dívidas externas do incorporador.
Divergências na metragem ou nos acabamentos
Alterações no memorial descritivo ou pequenas variações na
área privativa podem ocorrer. O Art. 500, § 1º do Código Civil estabelece uma
tolerância legal de até 5% (1/20) de variação na metragem em vendas ad
mensuram. Variações superiores dão direito ao abatimento proporcional do
preço ou à complementação da área.
Correção monetária do saldo devedor pelo INCC
Durante o período de obra, o saldo devedor é reajustado
mensalmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Esse reajuste
não representa juros, mas a recomposição do valor da moeda frente à inflação
dos insumos da construção civil, o que pode elevar consideravelmente o valor
final a ser financiado.
Incerteza nas taxas de juros do financiamento futuro
O financiamento bancário para quitar o saldo devedor
remanescente só é contratado após a emissão do "Habite-se". Com isso,
o comprador fica sujeito às condições de crédito, à sua própria capacidade
contributiva e às taxas de juros vigentes no mercado no momento do término da
obra.
Desistência e retenções em caso de distrato
Em caso de inadimplência ou desistência do comprador por
motivos pessoais, a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) autoriza a
incorporadora a reter até 25% dos valores pagos (ou até 50% caso o
empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação), além de
descontos referentes à taxa de fruição e comissão de corretagem.
Iliquidez durante a fase de construção
Transferir os direitos do contrato (cessão de direitos)
antes da entrega das chaves pode exigir a aprovação prévia da incorporadora,
pagamento de taxa de anuência e atração de um comprador disposto a assumir as
parcelas restantes.
Cuidados Indispensáveis Antes da Compra
Investigar o histórico do incorporador e da construtora:
pesquise obras anteriores entregues, pontualidade nos prazos, reputação em
plataformas de consumidores e eventuais processos judiciais em andamento.
Exigir a certidão do Registro de Incorporação (RI):
certifique-se de que a incorporação foi devidamente registrada no Cartório de
Imóveis competente (exigência do Art. 32 da Lei nº 4.591/1964).
Confirmar a existência do Patrimônio de Afetação:
verifique se o regime de afetação está averbado na matrícula do imóvel.
Analisar minuciosamente o contrato: observe as regras
de reajuste do saldo devedor, penalidades por atraso da obra e condições para
rescisão.
Simular cenários de financiamento: calcule o impacto
do reajuste do INCC sobre o saldo devedor e preveja variações nas taxas de
juros para o momento do financiamento bancário.
Conclusão
Comprar um imóvel na planta pode ser uma decisão financeira
estratégica para quem dispõe de tempo, busca planejamento de pagamento a médio
prazo e almeja a valorização do patrimônio. Todavia, exige cautela, análise
jurídica documental e forte disciplina financeira. A mitigação dos riscos
depende diretamente da escolha de incorporadoras consolidadas no mercado e da
compreensão detalhada de todas as cláusulas contratuais envolvidas.
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