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O valor real de um imóvel — aquele que reflete a
localização, o estado da estrutura e o momento do mercado — não vem de um
palpite. Ele é calculado com base na NBR 14653 da ABNT, a norma técnica
que guia as avaliações no Brasil.
Preço, Valor e Custo não são a mesma coisa
Na rotina dos negócios imobiliários, misturar esses três
termos gera muita confusão. A norma técnica separa cada um com clareza:
- Preço:
É o valor pontual que o vendedor pede no anúncio ou o valor final que saiu
na escritura.
- Valor:
É a quantia mais provável que o mercado aceita pagar em uma negociação
justa e sem pressa.
- Custo:
É o quanto se gasta para construir ou reformar aquela estrutura.
Como bem resumiu o avaliador José Fiker: "O preço é
fato; o valor é uma opinião fundamentada". O proprietário pode pedir o
valor que quiser, mas isso não significa que o mercado vá pagar.
Como a norma calcula o valor de um imóvel (NBR 14653-2)
A NBR 14653-2 define quatro caminhos principais para chegar
ao valor justo de um imóvel urbano:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
É o método que mais usamos no dia a dia residencial. Nós
levantamos imóveis semelhantes vendidos ou anunciados na mesma vizinhança e
ajustamos as diferenças de metragem, padrão de acabamento e estado de
conservação.
- Na
prática: Filtra-se uma amostra real do mesmo bairro para encontrar o
valor médio e ajustado do metro quadrado (
).
Método Evolutivo
Soma o valor do terreno ao custo da construção (já
descontando o desgaste e o tempo de uso), aplicando também um fator de mercado.
É muito usado quando não há imóveis parecidos ao redor para comparar, como em
casas isoladas ou galpões.
Método da Renda
Muito buscado por investidores. O cálculo descobre o valor
do bem a partir do aluguel líquido que ele consegue gerar no mês, cruzando com
a taxa de retorno esperada para aquele segmento.
Método Involutivo
Pensado para terrenos e grandes lotes. Ele simula o que pode
ser construído ali (como um edifício residencial) para descobrir o valor máximo
que o terreno vale hoje antes do empreendimento nascer.
O que realmente faz o preço subir ou descer?
Segundo o engenheiro Rubens Alves Dantas, o valor final de
uma propriedade oscila direto por conta de fatores como:
- Localização:
Acesso a transporte, serviços e segurança da rua.
- Detalhes
do imóvel: Área útil real, distribuição dos cômodos e padrão dos
acabamentos.
- Conservação:
Idade do prédio e necessidade imediata de reformas.
- Posição
(em apartamentos): Andar, orientação do sol e se a vista é livre ou
devassada.
- Garagem:
Quantidade e facilidade de manobra.
- Documentação:
Imóveis com pendências na matrícula, inventários abertos ou dívidas sofrem
um deságio forte na hora da proposta.
Checklist rápido antes de fechar negócio
- Pesquise
o m² real da rua: Não olhe só os portais. Converse com corretores
locais e consulte dados do CRECI regional.
- Foque
nos valores de fechamento: Lembre-se de que o preço de anúncio quase
sempre tem uma "gordura" para negociação.
- Compare
o estado de conservação: Um apartamento reformado na mesma rua não
vale o mesmo m² de um que precisa de fiação e piso novos.
- Exija
a certidão de matrícula atualizada: Falhas documentais e pendências
fiscais derrubam a liquidez da compra.
- Atenção
ao laudo de avaliação: Se houver um laudo, verifique o grau de
fundamentação (Graus I, II e III da NBR). O Grau III é o mais rigoroso do
ponto de vista estatístico.
- Conte
com suporte profissional: Ter um corretor de imóveis ou um avaliador
habilitado ao seu lado reduz o risco de pagar caro demais por um ativo sem
liquidez.
O perigo da "margem de expectativa"
Anúncios na internet costumam inflar os preços para abrir
espaço de barganha. Entrar em uma negociação sem saber os dados técnicos e o m²
real da regiao é o caminho mais rápido para perder dinheiro na compra. Avaliar
um imóvel com critério é a única forma de proteger seu patrimônio.
Referências Bibliográficas
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1:
Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT,
2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2:
Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações: Uma
Introdução à Metodologia Científica. 3. ed. São Paulo: Pini, 2012.
FIKER, José. Avaliação de Imóveis Urbanos. 8. ed. São
Paulo: Pini, 2011.
GRUPO CPCON. NBR 14653-2: Avaliação de Imóveis Urbanos —
Métodos e Laudos. Artigo técnico.
CAXIAS IA. NBR 14653: Entenda a Norma de Avaliação de
Imóveis. Portal de Conteúdo do Setor Imobiliário.
Por Joabson João
Tecnólogo em Negócios Imobiliários
