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Esses custos, frequentemente subestimados, vão muito além de
uma simples "taxa". Eles representam uma porcentagem significativa do
valor do imóvel e, se não planejados, podem comprometer seu orçamento e até
mesmo inviabilizar a compra.
Este artigo serve como um guia definitivo para você calcular
exatamente quanto precisa reservar para o ITBI (Imposto sobre a
Transmissão de Bens Imóveis) e as taxas de cartório.
1. O Custo Obrigatório nº 1: ITBI
O ITBI é um imposto municipal obrigatório. Sem o pagamento
dele, a transferência de propriedade do imóvel para o seu nome simplesmente não
acontece.
- O
que é? Um tributo cobrado pela prefeitura sempre que ocorre uma compra
e venda de imóvel de forma onerosa.
- Como
é calculado? A alíquota (percentual) varia de cidade para cidade, mas
geralmente fica entre 2% e 3% do valor do imóvel. A base de cálculo
costuma ser o valor venal (definido pela prefeitura) ou o valor da
transação (contrato), prevalecendo o que for maior.
- Quando
pagar? Geralmente, antes de dar entrada no registro do imóvel. O
cartório exigirá a guia de ITBI paga para prosseguir.
Exemplo Prático:
- Valor
do imóvel: R$ 500.000
- Alíquota
de ITBI (exemplo de 3%): R$ 15.000
2. O Custo Obrigatório nº 2: Taxas de Cartório (Escritura
e Registro)
Aqui reside a maior confusão dos compradores. Não se trata
de uma taxa única, mas de dois serviços distintos, muitas vezes realizados em
cartórios diferentes.
A) Escritura Pública
Este é o documento feito no Cartório de Notas que
formaliza o acordo de compra e venda.
- Custo:
O valor é tabelado por estado e varia conforme o preço do imóvel
(geralmente em torno de 1%).
- Atenção
(Economia): Se a compra for feita via financiamento pelo Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), o contrato emitido pelo banco tem força
de escritura pública. Nesse caso, você não precisará pagar por este
documento específico, gerando uma grande economia.
B) Registro do Imóvel
Este é o ato final e mais importante. É o registro na
matrícula do imóvel, feito no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), que
efetivamente transfere a propriedade. Como diz o ditado jurídico: "Quem
não registra, não é dono".
- Custo:
Assim como a escritura, o valor é tabelado por estado e baseado no valor
do imóvel.
- Desconto
de 50%: Para a compra do primeiro imóvel financiado pelo SFH, a
Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) garante um desconto de 50% no
valor dos emolumentos de registro. Fique atento e exija esse direito se
for o seu caso.
Resumo da Conta: Quanto devo reservar?
Usando nosso exemplo de um imóvel de R$ 500.000,
vamos simular a reserva necessária além da entrada:
- ITBI
(Média de 3%): R$ 15.000
- Taxas
de Cartório (Estimativa de 1,5%): R$ 7.500
TOTAL APROXIMADO EXTRA: R$ 22.500
A Regra de Ouro
Como regra geral e segura, reserve entre 4% e 5% do valor
total do imóvel apenas para os custos de documentação. Para um imóvel de R$
500 mil, isso significa ter entre R$ 20.000 e R$ 25.000 guardados
especificamente para esse fim.
Existem outros custos?
Sim, embora menores, eles devem estar no radar:
- Certidões:
Emissão de certidões negativas do vendedor e do imóvel.
- Avaliação
do Imóvel: Taxa cobrada pelo banco para vistoriar o bem (no caso de
financiamento).
- Despachante:
Caso opte por contratar um profissional para cuidar da burocracia.
Planejar esses valores com antecedência é a diferença entre
uma transição tranquila para o seu novo lar e uma dor de cabeça financeira. Não
conte apenas com a entrada; a verdadeira chave para a compra segura está no
planejamento total.
Referências Bibliográficas e Fontes
Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos): Dispõe
sobre os registros públicos (Base para o serviço de registro e descontos).
Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/66): Define
a competência dos municípios para instituir o ITBI.
Tabelas de Custas e Emolumentos: Consulte o Tribunal
de Justiça do seu estado para valores atualizados.
ANOREG/BR: Associação dos Notários e Registradores do
Brasil.
