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Durante a visita, alguns fatores merecem atenção especial,
como ruído, umidade, ventilação, instalações elétricas e sensação térmica,
todos diretamente relacionados ao desempenho e à habitabilidade da edificação,
conforme critérios técnicos definidos por normas brasileiras (ABNT, 2013).
A importância de uma visita bem conduzida
Na prática, muitos compradores concentram sua atenção apenas
em aspectos visuais, como tamanho dos ambientes, pintura, iluminação natural e
localização. No entanto, problemas menos evidentes — infiltrações ocultas,
deficiências acústicas, falhas elétricas e má circulação de ar — costumam ser
os principais responsáveis por insatisfação após a mudança (LANCELLOTTI, 2015).
Uma inspeção rápida, porém estruturada, permite identificar
elementos que impactam diretamente:
- a qualidade
de vida dos moradores;
- a necessidade
de manutenções futuras;
- o valor
de revenda do imóvel;
- os custos
com reformas corretivas.
Ruído: o inimigo silencioso (ou nem tanto)
O conforto acústico é um dos aspectos mais negligenciados
durante a visita ao imóvel, embora esteja diretamente ligado ao bem-estar dos
ocupantes. A norma de desempenho habitacional estabelece limites mínimos para
isolamento acústico entre ambientes e em relação ao exterior (ABNT, 2013).
O que avaliar rapidamente:
- Ruídos
provenientes da rua, como tráfego, comércio, bares e escolas;
- Eficiência
de portas e janelas no bloqueio do som externo;
- Sons
internos, como passos do pavimento superior, elevadores, descargas e
bombas hidráulicas;
- Intensidade
do barulho em horários de maior movimento.
Sinais de alerta:
- Janelas
de vidro simples em vias movimentadas;
- Casas
de máquinas ou bombas próximas à unidade;
- Eco
excessivo nos ambientes, indicando ausência de tratamento acústico.
Umidade: o problema que cresce escondido
A presença de umidade é uma das principais causas de
deterioração precoce das edificações e pode gerar impactos diretos na saúde dos
moradores. Manchas, bolhas na pintura e odores característicos costumam indicar
infiltrações ou falhas de impermeabilização (BRUNA, 2010).
Como identificar sinais de umidade:
- Cheiro
de mofo ao entrar no imóvel;
- Pintura
descascando ou com manchas escuras;
- Rodapés
estufados ou descolados;
- Marcas
próximas ao teto, indicando possíveis vazamentos superiores;
- Portas
e móveis de madeira inchados.
Problemas de infiltração raramente têm solução simples ou
barata, sendo recomendável atenção redobrada durante a visita (LANCELLOTTI,
2015).
Ventilação: conforto que não aparece nas fotos
A ventilação adequada contribui para o conforto térmico,
reduz a umidade e melhora a qualidade do ar interno. Ambientes mal ventilados
tendem a apresentar mofo, odores persistentes e maior dependência de
climatização artificial (SINDUSCON-SP, 2022).
Checklist essencial:
- Verificar
a circulação natural do ar ao abrir portas e janelas;
- Identificar
a existência de ventilação cruzada;
- Avaliar
banheiros e cozinhas quanto à ventilação natural ou uso de exaustores;
- Observar
sensação de abafamento nos ambientes.
Elétrica: segurança hoje e custo no futuro
Instalações elétricas inadequadas representam riscos à
segurança e podem exigir reformas imediatas após a aquisição do imóvel. A ABNT
NBR 5410 estabelece critérios mínimos para instalações elétricas de baixa
tensão, incluindo dimensionamento correto de condutores e dispositivos de
proteção (ABNT, 2004).
Pontos essenciais da avaliação:
- Quantidade
e distribuição das tomadas;
- Indícios
de fiação antiga ou inadequada;
- Quadro
de distribuição organizado e identificado;
- Funcionamento
de chuveiros, torneiras elétricas e luminárias;
- Quedas
de tensão ao uso simultâneo de equipamentos.
Em imóveis antigos, a modernização da rede elétrica deve ser
considerada no planejamento financeiro.
Sensação térmica: fator decisivo para o conforto
A orientação solar e o entorno da edificação influenciam
diretamente o conforto térmico dos ambientes. Unidades voltadas para o oeste
tendem a receber maior carga térmica no período da tarde, enquanto imóveis
térreos podem apresentar maior umidade e menor incidência solar (SECOVI-SP,
2021).
Aspectos a observar:
- Orientação
solar do imóvel;
- Distância
entre edificações vizinhas;
- Presença
de ambientes sem janelas;
- Variação
de temperatura ao longo do dia.
Sempre que possível, visitar o imóvel em horários diferentes
amplia a percepção real das condições térmicas.
Conclusão
Uma visita ao imóvel bem planejada, com duração aproximada
de 20 minutos, pode evitar problemas que comprometeriam anos de conforto
e investimento. Mais do que uma simples observação visual, a visita deve ser
encarada como uma inspeção estratégica, baseada em critérios técnicos e
funcionais.
Referências Bibliográficas
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575:
Edificações habitacionais — Desempenho. Rio de Janeiro: ABNT, 2013.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5410:
Instalações elétricas de baixa tensão. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
BRUNA, Paulo. Arquitetura e construção no Brasil. São
Paulo: Perspectiva, 2010.
LANCELLOTTI, Roberto. Manual do proprietário e síndico.
São Paulo: PINI, 2015.
SECOVI-SP. Guia de boas práticas para compra e locação de
imóveis. São Paulo, 2021. Disponível em: https://www.secovi.com.br. Acesso em: 2
fev. 2026.
SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DO ESTADO DE SÃO
PAULO (SINDUSCON-SP). Desempenho térmico e acústico das edificações. São
Paulo, 2022. Disponível em: https://www.sindusconsp.com.br.
Acesso em: 2 fev. 2026.
