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Reuni abaixo o que realmente importa checar antes de assinar
qualquer contrato.
A Matrícula do Imóvel: o ponto de partida (e o mais
importante)
Se você só puder pedir um documento, peça este. A Certidão
de Matrícula Atualizada com Ônus Reais e Ações Reipersecutórias, emitida
pelo Cartório de Registro de Imóveis (RGI), é o "raio-X" do bem. Ela
mostra todo o histórico de proprietários, além de indicar se há penhoras,
hipotecas, alienações fiduciárias ou disputas judiciais vinculadas ao imóvel.
Atenção ao prazo: Peça sempre uma via emitida há no
máximo 30 dias, pois a situação jurídica do bem pode mudar rapidamente.
Débitos de IPTU e Condomínio: dívidas que "seguem o
imóvel"
Aqui vai um alerta essencial: IPTU e taxas condominiais são
obrigações de natureza propter rem (art. 130 do Código Tributário
Nacional). Isso significa que as dívidas acompanham o imóvel, não a pessoa
do antigo dono. Se o vendedor deixar débitos pendentes, o novo proprietário
será o responsável por pagá-los.
Para se proteger, exija:
- Certidão
Negativa de Débitos Municipais/Imobiliários (para o IPTU);
- Declaração
de Quitação Condominial, assinada pelo síndico ou pela administradora
(com a ata de eleição do síndico em anexo).
Documentos pessoais do vendedor: RG, CPF e certidões
preventivas
Vendedor pessoa física precisa apresentar:
- RG
e CPF (ou CNH);
- Certidão
de Nascimento ou Casamento atualizada (com eventuais averbações de
separação, divórcio ou pacto antenupcial);
- Certidão
de Óbito do cônjuge, caso o vendedor seja viúvo(a).
Além disso, é fundamental solicitar certidões judiciais
do vendedor (Justiça Federal, Justiça do Trabalho, distribuidores cíveis e
cartórios de protesto). Elas revelam se o vendedor responde a processos que
possam culminar na anulação da venda por fraude à execução.
ITBI: o imposto indispensável para a escritura
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um
tributo municipal pago pelo comprador. A alíquota costuma variar entre 2% e 3%
do valor venal ou de avaliação do imóvel. O pagamento quitado do ITBI é
pré-requisito obrigatório para que o tabelião lavre a escritura pública.
Escritura Pública e Registro: só o cartório transfere a
propriedade
Muita gente acredita que assinar um contrato particular de
compra e venda ("contrato de gaveta") garante a posse do imóvel. Não
garante.
Segundo o Código
Civil (art. 1.245), a propriedade do imóvel só se transfere de fato com o registro
da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato cria o
compromisso entre as partes, mas quem não registra, não é dono.
Dica de corretor: Comece a providenciar e analisar a
documentação com pelo menos 30 a 60 dias de antecedência da data
planejada para a assinatura. Certidões possuem prazos de validade específicos e
correr contra o relógio é o principal motivo de transações que travam na última
hora.
Referências bibliográficas
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código
Civil), art. 1.245. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm
BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código
Tributário Nacional), art. 130. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de
Registros Públicos). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS
(TJDFT). Escrituras — Perguntas Frequentes. Disponível em: https://www.tjdft.jus.br/informacoes/perguntas-mais-frequentes/extrajudicial/escrituras
CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ). Sistema de Registro
Eletrônico de Imóveis (SREI). Disponível em: https://www.cnj.jus.br/sistemas/sistema-de-registro-eletronico-de-imoveis-srei/
