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Muitos vendedores se surpreendem com a cobrança mínima de
15% sobre o lucro obtido, mas o que poucos sabem é que existem formas
totalmente legais de reduzir ou até zerar essa tributação.
Este guia explica, de forma clara, como funciona o GCAP e
quais são as regras para isenção ou redução do imposto.
O Que é o Ganho de Capital (Lucro Imobiliário)?
De modo simples, o ganho de capital é a diferença positiva
entre o valor da venda e o custo de aquisição do imóvel.
Fórmula: Lucro Imobiliário = Valor da Venda – Custo
de Aquisição
Muitos erram ao pensar que o "Custo de Aquisição"
é apenas o preço que pagaram lá atrás. O custo pode (e deve) ser ajustado para
diminuir seu imposto. Veja o que entra no cálculo:
- Valor
pago na compra: O valor original da escritura.
- Obras,
reformas e benfeitorias: Ampliações, pintura, pisos, desde que
comprovadas com notas fiscais.
- Comissão
de corretagem: O valor pago ao corretor (seja quando você comprou ou
agora ao vender) pode ser abatido.
- ITBI:
O imposto de transmissão pago na época da aquisição.
- Juros
de financiamento: Os juros pagos em financiamentos habitacionais
(SFH/SFI) podem ser somados ao custo do imóvel.
Quanto maior o custo comprovado, menor será o lucro
tributável — e, portanto, menor o imposto a pagar no final. A regra de ouro
é simples: guarde e declare todos os comprovantes!
Casos de Isenção do Imposto de Renda na Venda de Imóvel
A legislação brasileira prevê três situações principais em
que o vendedor fica totalmente isento do imposto.
1. Regra dos 180 Dias – Venda e Compra de Imóvel
Residencial
Se você vender um imóvel residencial e, em até 180 dias,
usar o dinheiro para comprar outro(s) imóvel(is) residencial(is) no Brasil, o
lucro pode ser 100% isento.
Pontos importantes:
- Só
vale para imóveis residenciais (vender terreno ou sala comercial não entra
nessa regra).
- Só
pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos.
- Se
reinvestir apenas parte do valor, a isenção será proporcional.
2. Venda do Único Imóvel por Até R$ 440.000,00
Se você vender seu único imóvel por um valor de até R$ 440
mil, o lucro é isento de IR.
Condições:
- Não
ter realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos cinco anos.
- Ser
realmente o único imóvel do contribuinte (incluindo residenciais,
comerciais, terrenos e frações ideais).
3. Imóveis Adquiridos Antes de 1969
Imóveis comprados antes de 1969 têm isenção total,
independentemente do valor da venda.
Não se Enquadrou na Isenção? Existe Redução!
Se você não tem isenção total, ainda pode pagar menos. Para
imóveis adquiridos entre 1969 e 1988, há um fator de redução previsto na
legislação (Lei
nº 11.196/2005).
A lógica é: quanto mais antigo é o imóvel, maior a redução
aplicada sobre o ganho de capital — resultando em menos imposto a pagar.
Como o Imposto é Calculado?
A alíquota é progressiva, conforme o tamanho do lucro
obtido:
- Até
R$ 5 milhões de lucro: 15%
- De
R$ 5 a R$ 10 milhões: 17,5%
- De
R$ 10 a R$ 30 milhões: 20%
- Acima
de R$ 30 milhões: 22,5%
O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês
seguinte à venda. A guia de pagamento (DARF) é gerada no próprio programa GCAP
(Ganhos de Capital), disponível no site da Receita Federal. As informações
desse programa deverão ser importadas para a sua Declaração de Ajuste Anual do
ano seguinte.
Conclusão: Informação e Planejamento Fazem a Diferença
Vender um imóvel com lucro é ótimo. Vender e pagar menos
imposto de forma legal é ainda melhor. As regras de isenção e redução do Ganho
de Capital não são "brechas", mas direitos garantidos por lei.
Conhecê-los permite:
- Economizar
dinheiro;
- Evitar
erros perante a Receita (malha fina);
- Planejar
melhor seu próximo investimento.
Organização, documentos guardados e orientação profissional
formam o trio perfeito para uma venda segura e vantajosa.
Referências Bibliográficas
BRASIL. Decreto nº 9.580, de 22 de novembro de 2018.
Regulamenta a tributação, fiscalização, arrecadação e administração do Imposto
sobre a Renda e Proventos de Qualquer Natureza. Diário Oficial da União:
seção 1, Brasília, DF, 23 nov. 2018.
BRASIL. Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro
de 2001. Dispõe sobre a apuração e tributação de ganhos de capital nas
alienações de bens e direitos por pessoas físicas. Diário Oficial da União:
seção 1, Brasília, DF, 15 out. 2001.
BRASIL. Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988.
Altera a legislação do imposto de renda e dá outras providências. Diário
Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 23 dez. 1988.
BRASIL. Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005.
Institui o Regime Especial de Tributação para a Plataforma de Exportação de
Serviços de Tecnologia da Informação (REPES)… e dá outras providências. Diário
Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 22 nov. 2005.
Aviso Importante: Este artigo é um guia
informativo. Cada caso possui particularidades próprias. Para garantir
segurança jurídica e economia máxima, consulte um contador especialista ou
advogado tributarista antes de tomar decisões.
